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BURBUJA INMOBILIARIA.

17 May 2007 BURBUJA INMOBILIARIA.

PUNTO DE VISTA
Todos a echar un capote para que la burbuja inmobiliaria se desinfle y no estalle

@J. García – 17/05/2007

Ya se sabe que cuando la palabra burbuja empieza a salir en titulares es que está doblando la esquina y por eso, tras el fiasco de Astroc- que ha puesto de manifiesto la locura de las valoraciones en Bolsa- bancos de inversión, brokers, promotores, constructores, el Banco de España, el ministerio de Economía, una legión, se han lanzado a publicar informes hablando de ralentización. Hablar de burbuja da mucho miedo.

Morgan Stanley y el Banco de España han sido los últimos en salir a la palestra después de que el martes Pedro Solbes, en el púlpito de la OCDE en París, insistiera en que la vivienda subirá tanto como el IPC, en torno a un 2,9%, según Malo de Molina. Esto supone una caída de unos seis puntos y una tendencia claramente a la baja que no puede considerarse brusca por que, en principio, no se está trasladando al empleo.

Morgan Stanley dice que el precio de la vivienda podría caer un 5% en 2008 para estabilizarse después, aunque la demanda cedería hasta las 350.000 vivienda nuevas anuales, desde las 760.000, y el descenso de la construcción residencial sería de hasta el 70% durante los dos próximos años. El banco omite los efectos sobre el empleo y el consumo de semejante bajón.

Esa es la clave. Si se produce un recorte de la actividad constructora que saque del mercado una parte de los tres millones de empleados del sector- un tercio por lo menos inmigrantes- ponga en solfa el negocio boyante de las boutiques y desaparezca al menos otro tercio de vendedores, entonces hablaríamos de una situación mucho más delicada, incluso para el consumo. Pero por ahora sólo existen advertencias y un ajuste fino que los actores del mercado se cuidan muy mucho de poner de relieve por que va contra su propio negocio.

Dice el Banco de España que la fase “más álgida”- se debe referir a la más alta del ciclo, no la más fría-, ha sido superada, pero se manifiesta con una moderación al crédito de los hogares y una clara desaceleración de precios y de transacciones. Es el mismo Banco de España que lleva años alertando respecto a una sobrevaloración de la vivienda de al menos un 20%.

El crédito hipotecario concedido sumaba en marzo 950.000 millones, un 21,7% más que en marzo del año anterior y algo menos que la media de 2006, con un crecimiento del 23,3%. De todos modos hablamos de crecimientos espeluznantes.

Alrededor del 3% de estos 950.000 millones podríamos llamarlos subprime, o créditos de alto riesgo, según los datos de Standard and Poors. Es un porcentaje escaso en relación con lo que ocurre en Estados Unidos aunque la técnica de refinanciación de deudas y el alargamiento de plazos, con tipos de interés a corto más altos- camino del 4% en junio- representan un peligro mayor. De ahí el leve tirón de la morosidad que en las cajas de ahorro es algo más.

Las denominadas hipotecas Matusalem se tornan en una trampa peligrosa para los ciudadanos menos pudientes y para la banca, aunque la mitad de sus hipotecas totales están externalizadas, o las gestionan terceros ¿Lo controla el Banco de España?

Dice la agencia de rating DRBS que aunque la banca española está muy preparada para enfrentarse a una desaceleración del mercado, la exposición de bancos y cajas al crédito hipotecario ha pasado del 6 en el año 2000 al 17% a finales de 2006. Las familias destinan a la casa ya el 43% de la renta, un porcentaje que contrasta con el 35% preciso en 2004, según datos del banco emisor.

Lo cierto es que se tarda mucho más en vender los pisos y los demandantes son más exigentes y quieran pagar menos por que saben que los altísimos precios empiezan a no ser aceptados. Incluso en la gama más alta de pisos e inversiones de mayor cuantía los plazos de las compraventas han pasado de dos a cuatro meses, según indica un consejero de una inmobiliaria cotizada quien no observa por ahora tensiones preocupantes en el mercado.

Mientras tanto la inversión extranjera lleva al menos cuatro años reduciendo su exposición en el mercado de la vivienda español y paralelamente ha explorado una huida del sector inmobiliario cotizado tras el shock sufrido por Astroc, que ha puesto de relieve en qué ha consistido en España la fiebre de valoraciones.

Por ahora todo son avisos y constatación de la ralentización de la actividad, un susto en la bolsa, y poco más, pero no podremos perder de vista los efectos de este aterrizaje que podría convertirse en brusco en caso de que el empleo se resienta y los tipos de interés suban más de lo esperado. A cruzar los dedos y a confiar en las declaraciones e informes políticamente correctos que están dándose a conocer como una avalancha para que el globo no se pinche y empiecen a temblarnos las canillas a los ciudadanos, a las constructoras, a los bancos y, por supuesto, a la boyante economía española, que sigue siendo un monocultivo constructor.

Un saludo.



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