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HIPOTECAS EN ESPAÑA.

15 May 2007 HIPOTECAS EN ESPAÑA.

En España hay más 27.000 millones en hipotecas de riesgo, un 3% del total
Publicado el 15/05/2007, por M.Romani/D.Badía. Madrid

La agencia de ráting Standard & Poor’s calcula que las hipotecas ‘subprime’, que representan apenas el 3% del total del saldo vivo, incrementarán su peso en el mercado español durante los próximos años.

El crecimiento de la morosidad en el mercado hipotecario de EEUU y la quiebra de dos entidades especializadas en financiación hipotecaria de alto riesgo (subprime) han encendido las alarmas en muchos países sobre la fortaleza y la solidez de la banca. Las dudas han llegado a España, donde el saldo vivo del crédito hipotecario supera ya los 907.000 millones de euros, de los que cerca de un 90% es manejado por bancos y cajas.

Pero ¿cuánta parte de estas hipotecas puede considerarse de riesgo? Según un informe publicado ayer por Standard & Poor’s (S&P), las hipotecas subprime representan menos del 3% del total, es decir, algo más de 27.000 millones de euros. Como explica la agencia de ráting, se trata de un porcentaje muy pequeño, y además hay que considerar que bajo esta categoría se incluyen muchos tipos de crédito con garantía real, con riesgos también muy diferentes.
también subraya que el mercado hipotecario español sigue estando enfocado principalmente a la primera vivienda. La banca ha mantenido criterios conservadores en la concesión de los préstamos –lo que se refleja en tasas muy bajas de morosidad– gracias también al carácter extremadamente prudente de la supervisión del Banco de España. La tasa de morosidad era del 0,747% en enero.

Incremento futuro
Aún con todos los matices, los expertos de S&P creen que el porcentaje de hipotecas de riesgo sobre el total está destinado a aumentar en los próximos años. Se trataría de la consecuencia de la propia evolución del mercado inmobiliario y, en particular, de la combinación entre la espectacular subida del precio de la vivienda (ver cuadro) con la actual fase alcista de los tipos de interés. Ambos factores concurren para reducir la accesibilidad a la vivienda, lo que obliga a la banca a encontrar fórmulas cada vez más imaginativas para sus productos hipotecarios.

P destaca que, hasta ahora, las entidades financieras han respondido al descenso de la accesibilidad con el alargamiento de los plazos de las hipotecas. De hecho, el plazo medio, que estaba en 12 años hace una década, está ahora en 25. Este incremento, a su vez, provoca que los clientes estén más expuestos al riesgo de los tipos de interés, sobre todo considerando que en España la gran mayoría de las hipotecas se contrata a tipos variables.

Según S&P, el principal riesgo para el mercado hipotecario puede derivar de una ralentización brusca del sector de la construcción. Esta repercutiría en un aumento del desempleo, ya que este sector ocupa 2,6 millones de trabajadores sobre un total de 20. Un eventual incremento del paro es el factor de riesgo que más citan los banqueros, cuando se les pregunta sobre la solidez del mercado hipotecario.

Gestión del riesgo

En la mayoría de los casos, los expertos coinciden en que el mercado inmobiliario español se enfrenta a una perspectiva de desaceleración suave y paulatina. Así lo explica en un informe de ayer el banco de inversión JPMorgan, aunque también matiza que el grueso del empleo en España depende del sector de servicios, y no de la construcción.

A su vez, DBRS, una agencia de ráting que ha entrado hace pocos meses en España, afirma en un informe de la pasada semana que la banca española, sobre todo grande y mediana, está más que preparada para hacer frente a la desaceleración. DBRS subraya que la exposición de bancos y cajas al crédito hipotecario ha pasado del 6% de 2000 al 17% de finales de 2006. Sin embargo, asegura que las elevadas provisiones de la banca, así como la óptima y rigurosa gestión de los riesgos representan el antídoto ante el miedo a las crisis.

Aviso para las nuevas titulizaciones
La banca española ha usado la titulización, principalmente hipotecaria, para equilibrar sus balances ante el fuerte crecimiento del crédito. La mayoría de estos bonos, al contar con la garantía de las cuotas de los préstamos para el pago de los intereses a los inversores, han conseguido siempre el mejor ráting de AAA, lo que ha permitido buscar financiación con diferenciales atractivos.

Esta nota crediticia diluye cualquier indicio de riesgo en este tipo de operaciones, aunque desde Popular, creen que la crisis de las hipotecas de alto riesgo de EEUU ha provocado un aumento de los diferenciales de estos activos. A su vez, en la agencia Fitch reconocen que algunos bancos y cajas españoles han invertido en vehículos que podrían estar expuestos a titulizaciones de hipotecas del mercado subprime.

Standard & Poor’s (S&P) también avisa de que últimamente muchas de las titulizaciones españolas se están configurando con hipotecas que cuentan con un Loan To Value (la parte que cubre el crédito sobre el valor de tasación de la vivienda) muy superior a años anteriores, lo que puede llevar a un aumento considerable del riesgo. De hecho, en 2006 se produjo la primera titulización de hipotecas con un LTV superior al 80%, protagonizada por Caja Madrid –las hipotecas cubrían entre el 93,8% y el 95,5% del valor total de las vivienda–. “Es posible que empezamos a ver operaciones similares, lo que provocará un deterioro de la calidad de los activos que respaldan estas operaciones”, justifica Henry Gallego, de Fitch.

Ésta firma también observa que muchas titulizaciones se están realizando con activos de peor calidad o con muchas hipotecas expuestas a una segunda vivienda, que sería la primera que deja de pagar una familia en momentos de crisis. Aún así, ambas agencias prevén que durante este año aumentará de nuevo el volumen de bonos de titulización. En lo que va de año, ya alcanza lo 36.055 millones de euros, un 192% más que en el mismo periodo de 2006, según datos del mercado de renta ija AIAF.
Un saludo.



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