Dada la presencia continua del sector inmobiliario en los medios de comunicación, por su incidencia en el futuro próximo de la economía española, nos ocuparemos del tema.En últimos diez años, el sector ha contribuido a la creación de más de 1,5 millones de puestos de trabajo y algo más del 24% de los empleos a tiempo total generados.
El año 2007 se terminaron 620.000 viviendas, un 5,2% más que el año anterior.
Factores que explican cifras tan espectaculares son:
– Dinamismo en el empleo, traducido en una gran expansión del consumo privado, con parte muy significativa destinada a primera o segunda residencia.
– Entorno de gran estabilidad e instituciones que garantizan la seguridad jurídica necesaria para las inversiones (el registro de la propiedad español es modélico).
– Incorporación de nuevos actores (mujeres y emigrantes) al mercado laboral, incrementando significativamente el parque de compradores potenciales.
– Un clima que juega en favor de la elección de España como lugar de residencia.
– Aumento de la riqueza disponible, como consecuencia de la revalorización espectacular de los inmuebles adquiridos.
– Tipos de interés históricamente bajos y elevadas tasas de crecimiento del PIB.
– Relativa facilidad de acceso a créditos para la compra de la vivienda, con plazos muy dilatados para hacerlas asequibles.
– Inadecuada regulación jurídica de los alquileres, que hacen de España una excepción dentro de la Unión Europea. Al desincentivar la oferta, los altos precios de alquiler, hacen más atractiva la compra de vivienda.
– Favorables condiciones fiscales para los propietarios de viviendas.
– Políticas inadecuadas del suelo que han permitido una espiral especulativa, alimentada por los ayuntamientos para obtener recursos financieros. El suelo se constituye en parte desproporcionado del precio total del producto.
Factores de distorsión han sido:
– Crecimiento espectacular de precios, durante buena parte del decenio, a pasar del aumento a cifras astronómicas (y claramente insostenibles) de viviendas construidas (sobreabundancia de oferta).
– Crecimiento del crédito concedido por las instituciones financieras. El año 2006 aumentó un 25% moderándose el 2007 al 13%, en claro contraste con un crecimiento muy inferior (7%) en la media de la Unión Europea.
– La contribución desproporcionada del sector al crecimiento del país, en el entorno del 9’5% del PIB.
– Aumento del endeudamiento medio de las familias, que se duplicó en los últimos diez años, siendo muy superior a la media de la UE y alcanzando niveles cercanos a los de EEUU, sólo superados por Inglaterra.
Situación DE TODO PUNTO INSOSTENIBLE. La esperanza residía en lograr que la burbuja se desinflara de modo controlado.
No podemos ignorar las enormes implicaciones que tiene el sector inmobiliario sobre la economía, con especial incidencia en el sistema financiero.
Los bancos españoles han vivido un periodo dorado y afortunadamente, han sabido aprovecharlo.
Parten de una situación muy saneada, con una cobertura superior al 250% en el caso de los Bancos y del 210% en el de las Cajas de Ahorro.
La morosidad, si bien ha crecido el último año a un ritmo superior al 45%, está todavía muy baja (no llega al 1% en los Bancos, ni al 1,5% en las Cajas).
La economía ya ha mostrado síntomas de disminución del crecimiento, pero el sector exterior ha moderado su contribución negativa. La balanza por cuenta corriente es aún el patito feo, consecuencia de nuestra deficiente competitividad.
Hasta aquí, sólo hemos realizado un repaso tratando de reseñar los aspectos que bosquejan el problema.
Trataremos ahora de hacer proyecciones, adelantando el futuro.
La cifra de crédito total concedida, por el sistema financiero en 2007 ha sido:
Cinco grandes 1,3 billones + siete medianos 232.000 millones + b. extranjeros 6.800 millones + Cajas de Ahorro 1 billón = 2,5 billones.
Calculando una proporción del 60% para el sector, tendremos un saldo de 1,5 billones. Cifra a todas luces inquietante, que explica por sí sola los problemas que afectarán al sector inmobiliario para obtener nuevos créditos, y la PROFUNDA contracción del crédito hipotecario que nos viene encima y que contribuirá a desinflar la burbuja, con mayor velocidad de la deseable.
La financiación del modelo, que ha venido descansando en la emisión de deuda externa, sufrirá por la desconfianza generada por la crisis hipotecaria EEUU, a lo debe añadirse, además de la incipiente crisis, un entorno de tipos de interés mucho menos favorable (finales 2005, 2%; 4% actual).
Una causa muy importante del problema hipotecario EEUU estriba en que la titularización de las hipotecas ha sido un factor determinante de la concesión de crédito a gente sin garantías adecuadas, por la tranquilidad proporcionada al transferir el riesgo a terceros. En España ese problema es prácticamente inexistente, NO siendo pues los datos de EEUU extrapolables.
Recordemos además que la Banca española, no tiene los problemas de productos estructurados fuera de balance (por ejemplo, Structured Investment Vehicles – SIVs) porque el Banco de España los admitió sólo con la condición de que estuvieran sujetos a dotaciones.
Los cálculos tendrán pues exclusivamente en cuenta los efectos de la contracción de la economía global y española.
Estimamos un crecimiento del PIB en el año entre el 1,9% y 2,1% (66% de probabilidad).
Los efectos más negativos, comenzarán muy probablemente a sentirse en el último trimestre 2008 o primer trimestre de 2009, debido al ciclo de construcción que las viviendas (18 – 22 meses).
Estimamos una caída de precios media en 2008, con inflación incluida, del 12% – 22%.
Los bancos aumentarán su morosidad a cifras en el entorno 2% -4%.
Las Cajas de Ahorro 3% – 5%.
Al final de 2008 habrá 550.000 – 660.000 viviendas nuevas sin vender y 600.000 – 780.000 de segunda mano.
Estimamos que las provisiones (y en algunos casos ventas de participaciones industriales), servirán para capear el temporal sin mayores problemas. Los beneficios, lógicamente se resentirán, en diferentes cuantías, según las instituciones.
Existen todavía altísimos grados de indeterminación, que hacen el análisis y las proyecciones poco fiables. Muchos elementos importantes están todavía sin definir, de los que destacaremos:
– Repercusiones de la nueva Ley del Suelo.
– Políticas de reactivación que se apliquen.
– Tipos de interés.
– La velocidad (brusca 56% prob. o escalonada 44%) con que se produzca el ajuste.
En cualquier caso, nuestra visión es más optimista para el sector no residencial de la construcción, cuyo peso es sensiblemente mayor, haciendo posible que el aumento del gasto en infraestructuras pueda paliar en parte el descenso MUY ACUSADO del sector inmobiliario.
Aspecto positivo de la crisis es que representa una buena oportunidad de reorientar nuestra política industrial, haciéndola más competitiva y equilibrada, reduciendo así nuestro déficit por cuenta corriente.
Macrons.